關鍵詞：房地產
兩會后房地產政策漸明 樓市增長趨勢漸緩
作者：中投顧問 時間：2014/3/20
2014年樓市怎么走？這是一個問題，一個關系到億萬老百姓安居置業的問題。現實情況是，房價越來越高，購房者越來越敏感，樓市累積的風險恐怕也在不斷的加碼，但是目前還沒有出現“壓死駱駝的最后一根稻草”。那根稻草會是誰？銀行、政府、購房者，又或許是房企自己？
猜測太遙遠還是讓我們著眼于當下。兩會前，房地產市場真有點兒“風聲鶴唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地產銷售面積、銷售業績普遍回落；市場上傳出消失，部分銀行“停止房地產開發貸業務”；最近炒得沸沸揚揚的關于杭州、常州部分樓盤大幅降價銷售的情況，著實讓投資者們捏了一把汗。
人們期待兩會，人們更關注兩會將出臺怎樣的政策來引導樓市的發展。2014年兩會樓市政策頗為簡單，頗有深意。為了更好的理解今年兩會關于樓市的政策，首先來回顧下過往政府對于樓市的調控政策。
回顧過往，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調控房價作為重點。比如：2005年：重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。2006年：繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。
2007年：抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。2008年：防止房價過快上漲。2010年：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。2011年：切實穩定房地產市場價格。2012年：促進房價合理回歸。2013年：抓緊完善穩定房價工作責任制。
2009年之所以出現例外，主要是2008年下半年，受國際金融危機影響，我國經濟增幅猛降，樓市大幅降溫，此時的政府不是想著如何調控樓市的發展而是想著如何保障經濟的軟著陸，如何保障房地產市場的發展。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，而在今年的兩會中，關于房地產市場的調控政策恐怕又要例外一次了。2014年政府工作報告明確指出，“針對不同城市情況，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機、投資性需求，促進房地產市場健康發展”。一句“促進房地產市場的健康發展”似乎顯得有些陌生，相對比對樓市的高壓政策而言。
今年的樓市調控政策，簡而言之就是分類調控。所謂的“分類”可以從三個方面來看：第一，分城市和區域，一二線和三地線城市房地產市場分化較為明顯，針對住房供不應求的城市，主要以增加住房供給，增加住宅土地供給，加大保障房建設為重點，而三四線部分樓市供應過度，庫存量較高甚至高于當地銷量12-15個月的城市，則要加強樓市的調控，控制住宅類土地的供給，主要以消化庫存為主。第二，對購買者進行分類，政策指出要保障剛需購房者需求，而對投機、投資性購房需要要有所抑制。
第三，從住房供給方來分類，即低收入者的保障類住房主要靠政府來供給，而中高收入者消費的商品房主要由開發商、市場來滿足。在確立了分類政策后，各城市根據不同的情況，具體的樓市政策也會有所不同，如一線城市限購限貸政策一時半會兒不會退出，而三四線城市對這些政策實際上早已放松，未來為刺激以及保障樓市正常運行，出臺鼓勵購房政策也不是沒有可能。
中投顧問研究總監郭凡禮表示，新一屆政府對待樓市的態度早在十八界三中全會上就有所體現，靠市場，減少行政手段的直接干預。此次兩會上，政府雖然出臺了“分類調控”政策，但是可以看見，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，統一調控。國內房地產市場分化的格局也明示了統一調控的不可能性。
政策越來越明朗，但是樓市成交量的萎縮、增長趨勢趨緩已經是不爭的事實。3月上半月，北京商品住宅成交3346套，成交面積33.37萬平方米，同比去年3月上半月，成交套數、成交面積分別大幅萎縮了44%、50%。其數據還稱，春節后（2月8日——3月16日）的一個多月時間里，北京成交價格低于2.5萬元/平方米的中低價位房源，僅售出3641套，相當于去年同期的41%，此外，與去年同期相比，中低價位房源占市場總交易量的比例也大幅下滑16個百分點，由去年的86%降至70%，剛需市場狀況不容樂觀。
而從房企的銷售業績來看，數據顯示，截至3月13日，已經有30家品牌房企公布了前2個月的銷售業績，其中2月份這30家房企銷售業績合計為665億元，環比1月份的1082.88億元大降39%。而這30家企業中，有16家企業前2個月的銷售業績出現了同比下調。
這與當前樓市風聲緊有關，也是值得房企所警惕的。從購房者心理來看，目前市場上購房者觀望的氣氛較為濃厚。人們緊緊地抓住自己的錢袋子唯恐在最高點時入市購房，之后如果樓市走上下坡路，那就沒有后悔藥可以吃了。各地不時爆出一些樓盤降價的消息，著實刺激了消費者敏感的心。另一方面，不少銀行不僅停止了之前的房貸的優惠政策，而且有提高首付款的比例，這無疑提高了購房成本，更加讓一些購房者望而卻步。
在日前出臺的新型城鎮化規劃中提高的一個是關于保障房建設、棚戶區改造的項目，將涉及到470萬戶以上，實際投資超過1億元，政策將對鋼鐵、水泥、化工以及房地產等行業均有利好。
總體而言，政策支持房地產健康發展，尤其是在經濟下滑通道時；另一方面，不會放任其肆意膨脹，靠市場，但是也需要理性。房地產市場政策前景漸明，房地產發展已經走過了之前的黃金十年，未來增長將放緩。
