關鍵詞：養老地產 中投顧問
中投顧問：養老地產成為房企轉型發展新選擇
作者：中投顧問 時間：2014/1/16
近日，地產板塊十分不景氣。IPO開閘對A股市場影響頗大，地產板塊因為市場不看好，風險不斷累積更是首當其沖，即使是藍籌股如萬科、招商地產等也是跌跌不休。與之遙相呼應的是，李嘉誠開始賣樓了，適可而止，抽身內地樓市。商家自古以來就是低買高賣，無可厚非，關鍵就看是否有勇氣、有眼光，透過市場紛繁的亂象，把握住其實質跳動的脈搏。
房企們因為前期的市場暴利而招致老百姓的普遍不滿，開發商的暴利拆遷更是激怒了不少國人，無家可歸連最基本需求都滿足不了的人們難免不對房企們心有怨言。怨言可以理解，但是事實的原委遠遠沒有那么簡單，不然怎么會有“最美女市長”的最終落馬以及人民群眾的歡欣鼓舞。房企作為市場經濟的一份子，因為市場需求增長而獲取較高的收益并沒有必要去過多的苛求，暴利的地產業，只能從側面反映政府沒有履行好其應有的職能，只能說明，地方政府是房企暴利的幫兇，暗地里減少土地供應量，提升地價，助推房價，這樣的伎倆難以迷惑所有的百姓。
作為世界上房價最高的國家，我們沒有什么值得慶幸地方，取而代之的是“房奴們”的“幸福并痛苦”微笑著的臉龐。市場不會長時間的重復同一主旋律，國內房價也難以持續保持當前高位。2013年房企們雖有亮麗的銷售業績，卻也難掩經營毛利的下滑。數據顯示，結合135家上市房企三季報來看，房地產行業利潤率只有17.9%，凈利潤率僅為13%；而2013年上半年房地產行業利潤率為19.2%，2012年則為21.3%。
中投顧問高級研究員鄭宇潔表示，房企毛利率下降、庫存周轉率下降等指標以及持續的樓市調控政策，預示著房地產行業暴利時代的終結。廉租房、自住房等保障性住房的大力建設，房地產稅、不動產登記制度的緩慢推行，政府宏觀調控政策的持續等均對樓市起到一定影響，并且影響市場預期。當市場不再狂熱，當開發商們冷靜下來，反而是一件好事，市場的狂熱反而會讓人感覺如同驚弓之鳥；市場的低迷和趨緩，反而讓人能夠靜下心來考慮未來。2014年將是房企們轉型試探的元年。
轉型發展，萬科開始涉足商業地產，恒大賣起了礦泉水，萬達做起了旅游文化地產等等。養老地產作為房地產的不同業態更是得到諸多房企大佬們的關注。如萬科、保利、綠地、首創、華潤、綠城等品牌企業均在近年陸續拋出了養老地產發展計劃。2012年8月，萬科與長春市政府簽署合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。一些保險企業如新華保險、泰康人壽等也開始投資養老地產。養老地產已經成為房企們嘗試轉型發展的選擇之一。
數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。老齡人口的不斷增加，財富積累、支付能力的不斷增強，對養老地產、養老服務的需求日益增加等，顯示出養老地產未來的發展潛力和發展空間。另一方面，國家相關政策將為養老地產發展提供土地、稅收等方面的支持。
2013年4月，北京市國土局公布了2013年度國有建設用地供應計劃，首次單列養老設施用地計劃指標，數額為100公頃。與此同時，上海、深圳、廣州、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。2013年10月，國務院發布《關于促進健康服務業發展的若干意見》，為養老事業、健康服務業發展提供稅收、土地、財政等方面的扶持，為養老地產發展營造了良好的外部氛圍。
中投顧問研究總監郭凡禮表示，市場需求不斷增長，消費人群支付能力逐漸提升，政府政策鼓勵，一系列外圍因素均利好養老地產未來發展。
養老地產是否就是“萬事俱備只欠東風”呢？恐怕也不盡然。養老地產資金投入大，投資回報周期長，大概在10-15年，市場風險高；除此之外還要配備醫療、養生等護理機構和人員，需要對社區進行有效的運營和管理，需要有持續的投入以及專業人才的支撐，因此對開發商設計、運營、管理的能力要求較高，綜合實力不強的房企恐怕壓力較大。
