中投網2024-10-11 08:33 來源：中投網
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前言
從宏觀的角度來看，長租房租賃市場是由供給側和需求側共同決定的。由于我國房地產供給側結構的不斷改革，長租房亦成為我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。隨著新生代租客的崛起，住房消費市場需求不斷升級，消費觀念漸漸發生改變，新生代租客漸漸成為長租房市場需求的主力軍。
一、長租公寓市場價格波動
中投產業研究院發布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調研及投資戰略研究報告》指出，2024年6月，中國長租公寓市場在租金調控政策的影響下，表現出一定的穩定性。重點監測的TOP10城市中，有5個城市的租金環比上漲，5個城市的租金環比下跌，顯示出市場整體租金波動不大，調控政策取得了一定效果。具體到城市層面，上海的租金環比漲幅最大，為2.7%，而武漢的環比跌幅最大，達到4.22%。
此外，2024年6月全國租金中位數保持在1900元/月，與上月持平，同比下降了5%。這一數據反映出，盡管部分城市的租金有所上漲，但從全國范圍來看，租金水平整體保持穩定，甚至有所下降。
在政策層面，中國政府繼續推動保障性租賃住房的建設和供應，以滿足市場的需求。例如，濟南起步區的保租房項目交付，提供了1186套住房，這些住房由濟南城市建設集團負責運營，旨在為當地居民提供更多的租賃選擇。
圖表：2023年部分住房租賃相關政策（一）
資料來源：中投產業研究院整理
圖表：2023年部分住房租賃相關政策（二）
資料來源：中投產業研究院整理
圖表：2024年地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策
數據來源：中投產業研究院整理（2024年7月）
同時，一些租賃企業也在積極調整策略，以適應市場變化。例如，萬科泊寓為應屆畢業生提供了最長30天的免費居住優惠，以及畢業生長租的極低優惠價格，以吸引年輕租客。
總體來看，中國長租公寓市場在政策的引導和市場機制的調節下，正逐步實現租金的穩定和市場的健康發展。
二、長租公寓市場結構分析
中國長租公寓市場在近年來呈現出一些明顯的特點和趨勢。2022年中國長租公寓市場規模約為16958億元，顯示出市場的龐大潛力和需求。市場結構方面，中國的長租公寓市場較為分散，非機構化長租公寓占據了約91.8%的市場份額，而機構化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規模達到1394億元。其中，分散式長租公寓市場的規模為883億元，集中式長租公寓市場的規模則是511億元。
在運營數量方面，集中式長租公寓的數量已增至2022年的290萬套，近六年復合年增長18.9%。萬科集團旗下的“泊寓”作為全國最大的集中式公寓提供商之一，截至2022年底，運營管理租賃住房21.51萬間，業務布局全國34個城市。
政策方面，中央及地方政府頒布了一系列法規以確保房屋租賃市場的供需平穩，鼓勵建設青年人、老年人融合居住的長租公寓，打造活力社區，促進房屋租賃規范化發展。
在2024年8月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量提升至119.5萬間，入榜門檻提升至13659間。同時，累計管理房源量達175.3萬間，較7月增加3萬間。這表明市場正在逐步成熟，企業規模也在不斷擴大。
此外，隨著Z世代進入勞動市場，年輕人成為長租公寓市場的主力住戶群體，他們對社區環境的要求更高，更傾向于選擇知名品牌和具有營運規模的領先企業。這將推動行業整合，提高行業集中度。
綜上所述，中國長租公寓市場在政策支持和市場需求的雙重驅動下，正逐步走向成熟和規范化，市場結構和企業規模也在不斷優化和擴大。
三、長租公寓市場進入時機分析
中投產業研究院發布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調研及投資戰略研究報告》指出，長租公寓行業目前處于成長期前期，發展速度很快，目前各市場參與者均處于摸索的階段，在中央和地方政策推動和市場需求的雙輪驅動下，未來市場潛力很大，呈現一片藍海，且目前行業內尚未形成穩定的競爭格局，新進入者可快速切入市場，逐漸探索出適合自身發展的商業模式，因此目前正是企業投資布局最佳時機。
圖表：中投產業生命周期示意圖--長租公寓行業
資料來源：中投產業研究院
圖表：國內長租公寓市場進入時機分析
資料來源：中投產業研究院
四、中國集中式長租公寓市場的主要趨勢如下：
連鎖公寓的滲透率提高。在2018年以前，中國集中式長租公寓市場的主要參與者為小規模的非連鎖運營商。然而，在過去數年，更大規模的跨城市連鎖公寓逐步涌現。盡管增長迅速，但按在營公寓數量計，2022年連鎖公寓僅占中國集中式長租公寓的34.2%。預計連鎖公寓的滲透率到2027年將提高至51.9%。
年輕一代對優質服務的需求。隨著千禧一代及Z世代進入勞動力市場，年輕一代成為長租公寓市場的主力住戶群。不同于上一輩，千禧一代追求更好的生活條件和社區環境，更愿意為優質公寓和便捷服務支付額外費用，而這鼓勵集中式長租公寓運營商提高公寓質量，以吸引年輕一代。近年來，集中式長租公寓市場呈現出為住戶提供的服務范圍拓大的趨勢，涵蓋基本的服務到多元化的增值服務。領先的集中式長租公寓運營商一直積極拓展其服務范圍，尤其是推出新業務，例如小區零售、招聘服務、寵物護理及汽車租賃服務，以滿足住戶不斷變化的需求。
藍領人員對合適居所的需求不斷增長。中投產業研究院發布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調研及投資戰略研究報告》指出，過去十年里，中國超一線城市的經濟快速增長嚴重消耗了本地的勞工。該等城市的勞動密集型產業必須依賴自二三線城市或農村地區流入的外來務工人員。長期以來，適合藍領人員的居所供應一直短缺。集中式長租公寓為外來藍領人員提供清潔、安全及可滿足其日常生活需求的優質住處條件。因此，預計市場上將提供更多面向藍領人員的集中式長租公寓。
更多政府政策的支持。由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業。政府近幾年出臺了綜合調控政策，鼓勵集中式長租公寓的發展。預計國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發展。
數字化運營。隨著科技的快速發展，科技如今已滲透到我們日常生活的各個方面。AI、大數據、物聯網等技術已廣泛應用于集中式長租公寓的管理及運營。隨著整體市場規模進一步擴大，預計該等技術將在集中式長租公寓市場發揮更大的作用。
行業整合加速。中國的集中式長租公寓市場高度分散。隨著領先參與者通過并購擴大經營規模，集中式長租公寓市場行業整合趨勢將持續。預計未來該市場的領先參與者將借助品牌知名度、提供多樣化服務的能力及其卓越的運營效率不斷整合市場�？蛻魹樽非罂煽�、安全及舒適的生活體驗，傾向選擇擁有知名品牌及具營運規模的領先企業。因此，中小型的參與者可能積極與知名集中式長租公寓營運商建立伙伴關系，以獲得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，這將有助于加速行業整合及提高行業集中度。
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