物流地產是由美國的普洛斯公司（GLP）率先提出并實踐的，開始于20世紀80年代，物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

　　隨著國家對房地產宏觀調控的力度不斷加大，住宅等物業類型的利潤空間日趨下降，而風險不斷增高，房地產市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉型。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發展前景廣闊，正日益成為中國物業市場的投資。

　　我國物流倉儲市場總供給快速提升。據中國倉儲與配送協會，截至2022年底我國通用倉庫總面積已達到3.9億平方米，同比增長12.6%，其中可出租倉庫面積達7,143萬平方米。截至2022年底我國倉庫園區數量達8,449個，同比增長8.7%。截至2023年10月24日，我國倉庫總面積為4.05億平方米，可用面積達到7341.12萬平方米，在建面積為2032.61萬平方米。擁有倉庫園區8535個，覆蓋城市240個。

　　2023年2月全國通用倉儲平均租金為23.38元/m2?月，空置率為16.64%，基本與上月持平。2023年2月32個重點城市通用倉儲平均租金為25.53元/m2?月，環比下降0.17%，較上年2月同比下降4.17%；空置率為12.52%，環比上升0.17個百分點，較上年2月同比上升0.72個百分點。

　　近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地產企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發展。2023年3月26日，財政部及稅務總局發布關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的公告，提出自2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

　　國家通過出臺一系列政策，鼓勵發展與先進制造業聯動發展的第三方物流企業，促進制造業與物流業相互融合、降低成本、提高效率，從整體上提高我國產業競爭力。未來，隨著政策的深入推進，物流在支撐雙循環新發展格局、保障產業鏈供應鏈韌性等方面的樞紐作用將不斷增強。

　　中投產業研究院發布的《2024-2028年中國物流地產市場深度調研及投資戰略研究報告》共十四章。首先介紹了物流地產的概念內涵，接著分析了我國物流地產發展的市場環境及政策環境，然后對物流地產、現代物流地產、智慧物流地產市場的運行情況及物流園區建設現狀進行了詳實的分析。隨后，報告對物流地產行業做了區域市場分析、開發模式分析、運營模式分析，接著分析了物流地產國內外重點企業的經營狀況及行業投資狀況、投資風險及投資策略建議，最后科學預測了中國物流地產市場的未來前景。

報告目錄

第一章　物流地產行業介紹

1.1　物流地產基本概述

1.1.1　物流地產概念界定

1.1.2　物流地產相關概念

1.1.3　物流地產業務板塊

1.1.4　物流地產業務流程

1.2　物流地產的核心要素

1.2.1　物流地產拿地能力

1.2.2　行業運營管理團隊

1.2.3　融資成本與杠桿使用

第二章　2022-2024年中國物流地產行業市場環境分析

2.1　經濟環境

2.1.1　宏觀經濟概況

2.1.2　對外經濟分析

2.1.3　工業運行情況

2.1.4　固定資產投資

2.1.5　宏觀經濟展望

2.2　政策環境

2.2.1　物流地產相關政策

2.2.2　倉儲用地優惠政策

2.2.3　商貿物流高質量發展

2.2.4　物流樞紐建設規劃

2.2.5　冷鏈物流發展規劃

2.2.6　現代物流發展規劃

2.3　社會環境

2.3.1　人口結構分析

2.3.2　社會消費規模

2.3.3　居民收入水平

2.3.4　城鎮化發展水平

2.4　產業環境

2.4.1　房地產開發投資情況

2.4.2　商品房銷售規模分析

2.4.3　房地產企業到位資金

2.4.4　房地產開發景氣指數

第三章　2022-2024年中國物流地產行業發展綜合分析

3.1　2022-2024年中國物流地產行業發展背景分析

3.1.1　物流市場運行狀況

3.1.2　電子商務交易規模

3.1.3　土地市場供需狀況

3.1.4　倉儲固定資產投資

3.1.5　行業發展指數分析

3.2　2022-2024年中國物流地產行業發展分析

3.2.1　市場發展歷程

3.2.2　行業發展現狀

3.2.3　行業綠色發展

3.2.4　通用倉庫面積

3.2.5　市場需求分析

3.2.6　經濟帶需求分布

3.2.7　新增供應情況

3.2.8　租金及空置率

3.2.9　區域用地狀況

3.3　中國物流地產市場競爭格局分析

3.3.1　市場競爭主體介紹

3.3.2　市場競爭格局分析

3.3.3　市場主體競爭態勢

3.3.4　市場競爭特點分析

3.3.5　電商龍頭積極入局

3.3.6　物流平臺加速涌入

3.3.7　房企爭相布局市場

3.4　中國物流地產行業運營/盈利模式剖析

3.4.1　物流地產傳統盈利模式

3.4.2　物流地產+基金模式

3.4.3　倉儲物流公募REITs

第四章　2022-2024年中國現代物流地產行業發展全面分析

4.1　現代物流地產行業概述

4.1.1　現代物流地產定義

4.1.2　行業開發鏈條分析

4.1.3　現代物流設施特點

4.2　中國高標準倉儲市場運行狀況

4.2.1　高標倉基本概述

4.2.2　高標倉作用分析

4.2.3　高標倉發展綜況

4.2.4　高標倉供應情況

4.2.5　高標倉平均租金

4.2.6　高標倉的空置率

4.2.7　開發商供應占比

4.2.8　高標倉發展方向

4.3　現代物流地產市場核心競爭力分析

4.3.1　市場主體競爭能力

4.3.2　市場競爭格局分析

4.3.3　企業競爭優勢分析

4.4　中國現代物流地產私募基金模式研究

4.4.1　私募基金模式流程

4.4.2　物流地產投資回報

4.4.3　物流地產REITs介紹

4.4.4　物流地產REITs政策

4.4.5　物流地產REITs布局

4.4.6　國外物流地產REITs

4.4.7　物流地產REITs前景

第五章　2022-2024年中國智能化物流地產發展深度探析

5.1　智能物流地產基本介紹

5.1.1　智能物流地產的概念

5.1.2　智能物流地產的特征

5.1.3　智能物流地產的模式

5.2　中國智能物流地產行業發展綜述

5.2.1　智慧物流市場規模

5.2.2　智能倉儲政策環境

5.2.3　智能倉儲發展現狀

5.2.4　智能倉儲發展規模

5.2.5　智能倉儲應用分析

5.2.6　智能物流發展趨勢

5.3　中國智能物流地產開發模式分析

5.3.1　智能物流地產經營

5.3.2　智能物流地產系統

5.3.3　智能物流地產生態

5.4　智能物流地產企業布局案例解析

5.4.1　京東物流布局

5.4.2　順豐物流布局

5.4.3　曠視科技布局

5.4.4　大件物流智能倉

第六章　2022-2024年中國物流園區建設發展分析

6.1　中國物流園區選址影響因素

6.1.1　土地利用環境

6.1.2　對外交通狀況

6.1.3　功能定位分析

6.1.4　電商物流企業

6.1.5　電商物流趨勢

6.2　中國物流園區總體現狀分析

6.2.1　園區相關政策

6.2.2　發展特點分析

6.2.3　園區規劃布局

6.2.4　園區競爭格局

6.2.5　區域分布格局

6.2.6　園區轉型趨勢

6.3　中國智慧物流園區建設發展分析

6.3.1　智慧物流園區發展現狀分析

6.3.2　智慧物流園區基本類型分析

6.3.3　智慧物流園區總包業務體系

6.3.4　園區信息平臺建設路徑分析

6.3.5　智慧物流園區解決方案分析

6.3.6　產業聯動視角下布局模式

6.4　中國物流園區建設發展模式分析

6.4.1　園區建設模式

6.4.2　空間布局模式

6.4.3　經營管理模式

6.4.4　園區開發模式

6.4.5　園區運營模式

6.4.6　新型物流園模式

6.5　中國物流園區發展問題分析

6.5.1　支持性政策不足

6.5.2　物流用地供應緊缺

6.5.3　配套設施不完善

6.5.4　園區運營成本高企

6.5.5　園區營商環境有待優化

6.6　中國物流園區發展前景和發展措施

6.6.1　物流園區“十四五”期間發展預期

6.6.2　物流園區“十四五”期間投資方向

6.6.3　物流園區“十四五”期間發展措施

第七章　2022-2024年主要城市物流地產行業運行分析

7.1　北京市

7.1.1　行業政策環境

7.1.2　物流用地供應

7.1.3　平均凈有效租金

7.1.4　子市場體量規模

7.1.5　甲級物流地產

7.1.6　市場發展前景

7.2　廣州市

7.2.1　物流產業政策

7.2.2　倉源存量規模

7.2.3　倉儲市場需求

7.2.4　倉儲市場租金

7.2.5　倉儲用地成交

7.2.6　行業投資指南

7.2.7　物流地產前景

7.3　武漢市

7.3.1　物流政策環境

7.3.2　市場供應情況

7.3.3　市場競爭格局

7.3.4　市場租金水平

7.3.5　市場空置率

7.4　成都市

7.4.1　高標庫空置率

7.4.2　市場租金分布

7.4.3　租戶結構情況

7.4.4　行業發展前景

7.5　其他地區

7.5.1　上海物流地產分析

7.5.2　西安物流地產分析

7.5.3　重慶物流地產分析

7.5.4　南京物流地產分析

7.5.5　昆明物流地產分析

第八章　物流地產行業開發模式分析

8.1　物流地產價值鏈及核心能力分析

8.1.1　價值鏈結構

8.1.2　項目決策

8.1.3　項目策劃及規劃設計

8.1.4　項目管理

8.1.5　銷售及招商管理

8.1.6　物業管理

8.1.7　支持性活動

8.1.8　結論綜述

8.2　物流地產主要開發模式分析

8.2.1　地產商主導型

8.2.2　物流商主導型

8.2.3　地產物流合營

8.2.4　第三方做平臺

8.3　物流地產項目開發成本控制分析

8.3.1　相關成本費用分析

8.3.2　設計全程成本管理

8.3.3　設計評審與成本優化

8.3.4　項目成本動態監控

8.3.5　供方選擇關鍵要點

8.3.6　合約規劃原則分析

8.3.7　工程量清單與標底編審

8.3.8　評標與工程變更

8.3.9　建立成本數據庫

第九章　中國物流地產行業運營模式分析

9.1　物流地產主要運營模式分析

9.1.1　以物流企業為主導

9.1.2　以地產商為主導

9.1.3　物流企業與地產商強強聯合

9.2　國外物流地產巨頭運營模式分析

9.2.1　標準化模式

9.2.2　定制開發模式

9.2.3　收購回租模式

9.2.4　收購模式

9.3　運營模式選擇應注意的問題

9.3.1　房地產商方面

9.3.2　地方政府方面

9.3.3　物流企業方面

9.3.4　第三方組織方面

9.3.5　人才培育方面

第十章　2021-2024年物流地產行業國際企業經營狀況分析

10.1　普洛斯

10.1.1　企業發展概況

10.1.2　企業經營模式

10.1.3　企業經營狀況

10.1.4　業務發展規模

10.1.5　企業業務動態

10.1.6　企業布局動態

10.2　嘉民

10.2.1　企業發展概況

10.2.2　企業經營模式

10.2.3　企業租戶排名

10.2.4　企業布局動態

10.2.5　2022年企業經營狀況

10.2.6　2023年企業經營狀況

10.2.7　2024年企業經營狀況

10.3　安博（PLD）

10.3.1　企業發展概況

10.3.2　企業業務分布

10.3.3　業務發展規模

10.3.4　企業租戶排名

10.3.5　企業發展動態

10.3.6　2022年企業經營狀況

10.3.7　2023年企業經營狀況

10.3.8　2024年企業經營狀況

10.4　豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）

10.4.1　企業發展概況

10.4.2　企業發展動態

10.4.3　2020/21財年企業經營狀況分析

10.4.4　2021/22財年企業經營狀況分析

10.4.5　2022/23財年企業經營狀況分析

第十一章　2021-2024年中國物流地產行業典型代表企業分析

11.1　宇培集團

11.1.1　企業發展概況

11.1.2　企業業務模式

11.1.3　企業戰略布局

11.1.4　企業布局動態

11.2　寶灣物流控股有限公司

11.2.1　企業發展概況

11.2.2　企業營收狀況

11.2.3　企業主營業務

11.2.4　產業區域分布

11.2.5　倉庫出租情況

11.2.6　資產證券化進展

11.2.7　企業發展動態

11.2.8　戰略合作項目

11.3　易商紅木

11.3.1　企業發展概況

11.3.2　企業發展模式

11.3.3　企業主營業務

11.3.4　企業經營狀況

11.3.5　投資并購影響

11.4　萬科萬緯物流公司

11.4.1　企業發展概況

11.4.2　企業發展成果

11.4.3　企業營收狀況

11.4.4　企業資本運作

11.4.5　企業布局狀況

11.4.6　企業合作項目

11.4.7　企業發展動態

11.5　京東物流

11.5.1　企業發展概況

11.5.2　企業業務布局

11.5.3　企業經營模式

11.5.4　企業經營狀況

11.5.5　企業競爭優勢

11.5.6　企業布局動態

11.6　順豐控股股份有限公司

11.6.1　企業發展概況

11.6.2　企業業務布局

11.6.3　企業布局動態

11.6.4　經營效益分析

11.6.5　業務經營分析

11.6.6　財務狀況分析

11.6.7　核心競爭力分析

11.6.8　未來前景展望

第十二章　2022-2024年中國物流地產行業投資潛力分析

12.1　行業投資狀況

12.1.1　物流地產投融資歷程

12.1.2　物流地產投融資現狀

12.1.3　物流地產投融資規模

12.1.4　物流地產投融資買方

12.1.5　物流地產投融資賣方

12.1.6　物流地產投資基金設立

12.1.7　物流地產投融資區域分布

12.1.8　物流地產行業投融資動態

12.1.9　物流地產行業并購動態

12.2　投融資類型分析

12.2.1　投融資主要類型

12.2.2　風投及上市類

12.2.3　資產證券化類

12.3　行業投資特征

12.3.1　投資周期長

12.3.2　投資規模大

12.3.3　投資回報高

12.4　物流地產基金

12.4.1　基金基本特點

12.4.2　基金運作模式

12.4.3　設立要點分析

12.4.4　典型基金產品

第十三章　中國物流地產行業投資風險與策略建議

13.1　工業地產投資風險與應對策略

13.1.1　工業地產項目常見風險

13.1.2　增加投資組合降低風險

13.1.3　利用保險實現風險轉移

13.1.4　對市場進行全面分析

13.2　物流地產項目運作風險及其管理

13.2.1　外部風險

13.2.2　內部風險

13.2.3　風險識別

13.2.4　風險評估

13.2.5　風險管控

13.2.6　管控機制

13.3　物流地產企業股權并購風險與應對策略

13.3.1　股權并購前的風險

13.3.2　并購過程中的風險

13.3.3　并購后的整合風險

13.3.4　股權并購風險應對

13.4　物流園區投資的風險及防范

13.4.1　行業存在風險

13.4.2　避免投資過熱

13.4.3　風險防范舉措

13.4.4　風險防范建議

13.5　物流地產行業投資策略建議

13.5.1　運營模式

13.5.2　選址建議

13.5.3　智能化建議

13.5.4　平臺收購建議

第十四章　中投顧問對2024-2028年中國物流地產市場前景預測

14.1　物流地產行業宏觀環境發展形勢

14.1.1　物流行業發展形勢

14.1.2　地產行業發展方向

14.1.3　地產行業發展趨勢

14.1.4　地產金融市場展望

14.2　中國物流地產行業發展前景展望

14.2.1　行業發展潛力

14.2.2　行業發展機遇

14.2.3　行業發展方向

14.3　中投顧問對2024-2028年中國物流地產行業預測分析

14.3.1　2024-2028年中國物流地產行業影響因素分析

14.3.2　2024-2028年中國通用倉庫面積預測